西安华南城的AB面
时间:2023-08-22 21:23:21来源:每日经济新闻

作为陕西省当年最大的招商引资项目,西安华南城落地时规格颇高。

投资方规划豪掷200亿元,西安港务区亦拿出“白菜心”地段,将双方诚意做到最大,希望将这个资本局“攒”起来。


(资料图)

“几万个商家,几十万个就业机会,每年数以亿计的税收……”彼时西安华南城总经理沙龙洲谈及该布局时不乏自信。

然历经十余年,在港务区已成为西安 “掘金”热土的当下,作为板块“老大哥”的西安华南城,当初立下的“壮志豪言”已兑现了多少?

五金机电交易火热

谈及西安华南城,五金机电交易中心最出名,其位于奥体板块+物流自贸区+中央商务区三区叠加位置,3号线地铁直达,是名副其实的“白菜心”。

五金机电又以A区/B区经营最为成熟,目前五金建材E区已开业,华南城酒店战略投资商刘蕾2021年曾公开表示,园区内有超7000商户在此经营,据西安华南城5月29日官微,目前西安华南城有4000+店铺上线导航系统。

图片来源:华南城官网

记者初入西安华南城A区,外围面积较大的店铺或是因为租金较为昂贵,多处于空置状态,再往内走几步,又是一片不同景象。

园区内部一排排店铺均“户有其主”,多为电子、皮革皮具、五金、化工、机电、建材装修及装饰等行业,店牌上有许多“西北运营中心”名号。

园内路面不停有皮卡、面包车载货驶过,却少见人影,鲜有客流,至少不像大明宫建材市场那种“热闹”。

对此,馆内一家从事照明灯具的商家告诉记者,这里基本不做“散客”生意,更多的是类似“物流基地”,做仓储作用,货物从这里发货到其他经销门店。

“在这里开店,靠零售只有倒闭,能‘活’下去的商家都是手握‘资源’的主,你的货要能出去,一般都是做‘老客户’生意,或者说供给陕西的各大楼盘,还有是网店下单后从这里发货。”

记者继续向园区深处走去,依然少见空置店铺,可以得见至少在商家入驻率这一方面,西安华南城“火”了。

至于为什么会“火”,一商家告诉记者:“主要是近两年北辰及附近好几个大型建材市场拆了,商家全部迁过来了,‘一夜之间’就盘活了西安华南城。”

与大批“外迁”相伴的是新一轮租金普涨,商家告诉记者,目前A区一家100多平方米的门面房带两层储物间,月租金大概在8千元左右,客流量更多的B区则要上万块钱,而2两年同样的门面房价位大概在4千元左右。

记者以寻求租房者询问多位商家,均被回复道,“你往位置较偏僻的地方走走,可能还有几家,至于拐角处之类的好位置,早都被抢完了。”

两翼难展翅

据悉,西安华南城规划总建筑面积达到1700万平米左右,如此庞大面积,自然不甘心局限于“五金机电市场”这一定位。

为此,西安华南城提了一种“时髦”叫法——“一体两翼”,即一体:大型综合商贸物流及商品交易中心,辅以两翼:商业配套设施及住宅。

具体来看,两翼由五项配套服务支柱支撑,西安华南城通过引入奥特莱斯“模式”,曾在深圳华南城成功吸纳Levis、Chevignon、耐克等近170个国际品牌,其余项目还包括电子商贸平台、一站式物流服务、物业管理、会议展览服务等。

而记者通过走访发现,西安华南城在“主体”体态渐丰的情况下,“双翼”却有些“支棱”不起来。

目前,西安华南城主打商业配套设施的是2号交易广场,该项目是48万平方米超大单体建筑,主要由华盛奥特莱斯操盘,规划将打造成集办公、电商产业、体育用品及产业等为一体的超大商业综合体。

记者来到2号交易广场发现,华盛奥特莱斯已进驻该区域,但5层左右的商场仅1层有商户开门,包括特步、班尼路等服装品牌,魏家凉皮、乡村基等连锁快餐品牌,广场人流量稀疏,多为“五金机电市场”商户来解决午饭。

记者询问广场内商户得知:“疫情期间,整个2号交易市场商户基本都倒了一批,目前1层开门的商户是最近才慢慢招商来的,人流量也恢复了一些。”

而交易广场的另一栋楼则完全处于停摆状态,从各类落灰的门店招牌可以看出此前这里是有商户入驻的,但现在无一不宣布闭店,与“五金机电市场”火热形成鲜明对比。

一翼展翅不佳,另一翼——西安华南城1668新时代广场公寓及写字楼项目亦难“独善其身”。

据悉,该项目分为A、B、C、D四个区,总体建筑面积达125.1万㎡,但在2019年,该项目就曾被曝收诚意金无证售房。

从去年3月开始,频有业主在领导留言板、西安国际港务区管委会领导信箱及各媒体平台反映,西安华南城1668公寓存在交房相关问题。

据西部网3月27日咨询求助栏目,西安华南城1688时代广场D区、C区本应2022年3月份交房,目前已延期1年多,一直 未给回复购房者交房日期。

西安国际港务区住房建设局回复称,经核实,1668-C区、D区公寓项目交付时间调整为2023年12月30日、2023年11月20日,意味着将延时超过一年半交房。

4月26日,有购房者在政府留言板上留言,华南城房地产公司各种理由不给购房者购房合同,也不进行退款,还不将购房款放进资金监管账户,私自摞用资金导致购房者无法备案房子。

今年7月,华南城1668时代广场A3栋楼经常无规律停电停水再登西部网,也将华南城1688项目交付情况一并展现,经港务区住建局调查,西安华南城1668时代广场目前共交付A2、A3、A4高层楼宇3栋,入住2672户。

记者来到项目现场,项目主体及外立面均已大致完工,有一些零星的酒店已经开始入驻,项目一层餐饮店就餐人数不少,希望屡次延期后的项目可以按期交付。

针对上述问题,记者亦致电西安华南城进一步了解情况,但截至发稿,对方电话处于无人接听状态。

能否淌过“寒冬”

商业遇冷,交付延期、停水停电......尽管主业尚好,但昔日被视为“明日之星”的西安华南城确是有些华袍下的“虱子”。

而这也是华南城(01668)的真实现状,从去年房地产行业“遇冷”开始,多数房地产公司面临资金短缺困局,上市十余年的往日“白马股”华南城亦不例外,面临营收下降、毛利率下滑、债务过大等问题。

6月底,华南城公布截至2023年3月31日止年度的全年业绩,其中营收减少57.9%至40.523亿港元(2021/22财政年度:96.159亿港元),主要原因是由于本年度较少的物业销售及交付所致。

同时,华南城母公司拥有人应占利润下跌7.9%至7.000亿港元(2021/22财政年度:7.602亿港元),毛利率下降至20.2%(2021/22财政年度:29.6%)。

图片来源:华南城2022/23年报

实际上,市场对这份业绩仍算认可,毕竟在地产“爆雷”频发情况下,能够维持已属不易,实现盈利则是“意外之喜”,更何况还有加权平均融资成本从上财年的9.0%下降到8.1%,有息负债从上财年的359.8亿港元下降到328.3亿港元这一颇让人定心的好消息。

同时,华南城“发家之地”的深圳国资委担任“破局者”,通过深圳市特区建设发展集团有限公司(以下简称:特区建发)来抒困企业资金短缺问题,一系列动作包括,于去年5月19亿战投华南城,成为其最大单一股东;出资约12.57亿元收购华南城下属物业公司50%股权;借出2亿元的3年期贷款等。

而这仅是一个开始,去年11月30日,特区建发董事长李文雄透露,下属公司将牵头发起设立总规模约110亿元的股权投资基金,为华南城的优质开发项目提供资金支持,盘活土地资源。

去年12月,特区建发为华南城准备的“头份大礼到账”。华南城表示计划以50亿元转让西安华南城有限公司约69.35%股权,买家是特区建发控制的子公司。

今年3月,华南城再发公告称,公司与多家银行签订60亿元的融资协议,用于偿还集团现有贷款之本金及利息,是次融资贷款期为3年,年利率为4.7%,一举刷新公司最大单笔融资记录。

上述一套国企战投“组合拳”打下来,有息负债总额可控,融资成本显著下降,华南城已然稳住了“脚跟”,虽然短期内华南城很难回归业绩增长轨道,但在众多出险房企中尚算“优秀”。

短期缓了口气后,如何调整自己每况日下的商业模式和盈利能力,成为华南城能否打好“翻身仗”的关键。

毕竟传统商铺和综合体已经有些“过时”,面临商铺贬值和过剩问题,转型势在必行,此外,大量在建工程的保交付问题亦是悬在华南城头上的一把利剑。

未来一段时间,地产行业可谓风险与机遇并存,作为老牌商贸物流龙头企业的华南城,如何淌过这一段“深水期”,或能为行业提供一些借鉴。

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